El Registro de la Propiedad es un registro de derechos y Catastro un registro sobre la apariencia física de todos los bienes inmuebles de ámbito nacional, y que ambos comparten un mismo fin que no hay que olvidar, con independencia de que sea el mismo o no, y ese es la representación de la realidad inmobiliaria. No obstante, y pese a ese fin en común, ambas instituciones, por su esencia para el que fueron creadas, están destinadas a fines distintos, uno en defensa del interés privado de la propiedad, y otro en defensa del interés público para el sostenimiento del gasto público, y en consecuencia, presentan diferencias relevantes entre una y otra, siendo más comunes, y siguiendo las líneas de VAZQUEZ ASENJO[1], las siguientes:
- Universalidad: El carácter global del Catastro, es decir, la necesidad de representar e inventariar todos los bienes inmuebles que componen el territorio nacional, y todo con un fin, cuantificar la riqueza territorial y dar apoyo a organismos públicos que necesiten información sobre ello. No hay que olvidar que los datos catastrales se presumen ciertos, salvo prueba en contra, por lo que también es de interés general para la ciudadanía al representar físicamente la parcela en supuestos conflictivos. En cambio, el Registro de la Propiedad no tiene esa necesidad mostrada por Catastro, ya que la inscripción es rogada y se deberá someter a la calificación registral.
Por tanto, el Registro de la Propiedad tiene como misión proteger intereses particulares como son los derechos que hay inscritos, y el Catastro tiene como misión proteger intereses generales para cuantificar la riqueza nacional y la correspondiente gestión tributaria y pago de tributos.
- Interés: En correlación con lo anterior, Catastro debe de actuar con necesidad para el interés público, y por ello deberá de proceder a realizar de oficio cuantas labores sean necesarias que refleje físicamente todos y cada una de las parcelas individualizadas existentes, únicas e independientes. En cambio, Registro de la Propiedad tiene la necesidad de proteger el interés privado y particular conforme a la legalidad, y para ello, es requisito indispensable la rogación de quien alegue que el derecho que se ha de inscribir es suyo.
- Actualización y necesidad: La necesidad del interés general obliga a Catastro a una constante y permanente actualización de su cartografía y de las parcelas que la contengan; y ello, en ocasiones, es un error. En diversidad de sucesos se ha vulnerado la normativa administrativa, urbanística o medioambiental a través de esa actualización catastral. Por ejemplo, en divisiones de terreno o construcciones que no cumplen con la normativa sectorial aplicable al caso, lo que contribuye al titular catastral a facilitar un dato para prescripción del restablecimiento de ilegalidades. Otro ejemplo es eliminar fincas que estén inscritas o bien dividirlas.
En cambio, Registro de la Propiedad no actualiza de oficio las descripciones literarias de las fincas registrales, sino que ha de ser el titular registral quien lo solicite. A su solicitud, ha de acompañar la documentación que corresponda en función de lo que se pretenda actualizar, y será objeto de calificación registral.
- Titularidad: Tanto Catastro como Registro de la Propiedad responden a un interés de la sociedad, sea para el reconocimiento público de lo que se es propietario y su extensión dominical, o para intereses administrativos en acometer cuantas acciones y gestiones sean necesarias (por ejemplo, control para el pago de tributos o titularidades dominicales para proyectos de expropiación).
Mientras Catastro tiene datos de puro hecho que se presumen ciertos, y que se puede cambiar mediante prueba en contrario mediante el oportuno expediente catastral, Registro de la Propiedad tiene datos de contenido jurídico, que la diferencia del primero. El Registro de la Propiedad da fe de lo que hay inscrito, y sus asientos están bajo la salvaguarda de los Juzgados y Tribunales mientras no se demuestre su inexactitud. La titularidad del dominio inscrito en el Registro de la Propiedad tiene carácter frente a terceros, lo que implica mayor seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, y el titular registral está legitimado para poseer la finca al ampararle la Ley. En cambio, el titular catastral tendrá una serie de derechos y deberes reconocidos legalmente previstos, básicamente de orden administrativo y fiscal, y tendrá efecto civil, salvo los pronunciamientos jurídicos que pueda emitir el Registro de la Propiedad.
La nombrada diferencia queda redactada en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria y 606 del Código Civil, al disponer que “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”. Asimismo, el artículo 319 de la Ley Hipotecaria, dispone que “Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados. Se exceptúa de dicha prohibición la presentación de documentos o escrituras a los efectos fiscales o tributarios”.
Con independencia de lo anterior, mediante el deber de actualización que se le impone al Catastro, puede suponer que la titularidad entre una institución y otra sea distinta. Un ejemplo es lo estipulado en el artículo 9.4 de la Ley del Catastro Inmobiliario, que dispone “En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad”. No obstante, hay que saber diferenciar entre titularidad jurídica, que es la que garantiza el Registro de la Propiedad, con la titularidad catastral, que es la titularidad de hecho, que queda fuera de la protección jurídica que predomina la legislación hipotecaria.
- Actuación: La actualización de Catastro -que actúa conforme a la apariencia física para la finalidad tributaria y administrativa-, se basa más a esa actuación que a la defensa de la legalidad y a la garantía de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. En cambio, Registro de la Propiedad, tiene la finalidad de garantizar en todo momento la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario –por ello la inscripción está sujeta al control de la legalidad-, y su actuación representa la realidad de la legalidad.
[1] VAZQUEZ ASENJO, O.G.: “Correspondencia registral de algunos conceptos básicos de la Directiva Inspire”. Revista Aranzadi de Derecho y Nuevas Tecnologías. Nº 18. 2008. Formato electrónico. Págs. 16-18.