El Catastro y Registro de la Propiedad
A lo largo de los últimos años ha existido un gran debate entre la comparación y la coordinación de la parcela catastral y la finca registral. Tanto el Catastro como el Registro de la Propiedad son instituciones totalmente distintas, pero ambas son de utilidad para la Administración y para la ciudadanía. Actualmente, ambas instituciones están estrechamente ligadas con el objetivo de desarrollar con cierta eficacia el desarrollo de sus actividades propias, más en concreto, el intercambio de información entre una y otra institución que haga de ello una mejor representación de la situación inmobiliaria de las fincas. Basta con citar la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, cuando dice que “El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones”.
La colaboración mutua de intercambio de información sobre los bienes inmuebles, conlleva un doble objetivo. Para el Catastro, actualizar las alteraciones realizadas sobre las parcelas catastrales sobre su titularidad, o bien, sobre modificaciones relativas a parcelaciones que no han tenido acceso a la cartografía catastral[1]. Y para el Registro de la Propiedad, ofrecer al titular registral un aumento en la protección de su finca, mediante la ampliación de la descripción de la finca conforme a su espacio físico con la inscripción de la representación gráfica -previa calificación del Registrador (principio de legalidad)-, y asimismo, garantizar, más aún, la seguridad jurídica en los negocios jurídicos inmobiliarios.
Los conceptos de parcela catastral y de finca registral son totalmente distintos, cuyas figuras fueron creadas por cada institución de acuerdo a sus fines, pero eso no significa que no compartan datos. El problema surge, en ciertas ocasiones, cuando ambas instituciones tienen disparidad en la representación física y jurídica sobre el inmueble, lo que implica que Catastro y Registro de la Propiedad no puedan producir o surtir los efectos jurídicos oportunos, bien para la primera, realizar una estimación de las características físicas de la parcela y ponderar su valor para fines fiscales y recaudatorios, o bien, para la segunda, donde el contenido o la descripción literaria de una finca no garantiza su seguridad, realmente, frente a terceros, en toda su extensión.
- Las funciones del Catastro y Registro de la Propiedad
La última modificación de la Ley Hipotecaria, aprobada por Reforma en la Ley 13/2015, de 24 de junio, en relación a la coordinación entre la finca registral y la parcela catastral, intenta fortalecer el suministro e intercambio de información recíproca entre ambas instituciones. A través de la citada Ley, se amplía, no solo su naturaleza para el que están destinadas, sino también el abanico de características que le hacen a una y otra institución como propias.
Para el presente estudio, es necesario entender el contexto actual de ambas instituciones, las particularidades de cada una de ellas, y lo más importante, que aportan cada una al sistema de coordinación.
- La función del Catastro
El Catastro es una institución pública y administrativa que se define como un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en la que se describen los bienes inmuebles[2]. Tiene como misión ofrecer a los distintos entes públicos toda información fiscal para la aplicación de los correspondientes tributos, en base a sus grandes principios (generalidad, justicia tributaria y equidad)[3]. Si se atiende a la Exposición de motivos del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, el Catastro viene configurado como “un registro administrativopuesto al servicio de los principios constitucionales de generalidad y justicia tributaria y, por ende, del conjunto de las Administraciones públicas, fedatarios y ciudadanos”. Lo anterior indica que el Catastro está básicamente elaborado para la adopción de medidas tributarias. Este es su fin el primordial, cuya función es realizar valoración monetaria o económica de los bienes inmuebles que sirva de base a algún hecho imponible legislado mediante un tributo, y servir a la Hacienda Pública, para ésta, con ánimo de recaudar, sostenga los gastos públicos[4].
Para que Hacienda tenga una recaudación justa y equitativa, es de gran importancia que todos los bienes inmuebles estén descritos de la forma más correcta posible y que fielmente representen su realidad física. La característica o función para alcanzar una correcta justicia gratuita es la constante y permanente actualización.
Otra finalidad tributaria consiste en la elaboración de inventarios de bienes inmuebles relacionados con un titular-sujeto pasivo, sea persona física o jurídica, que sirva de aplicación de determinados tributos. Dentro de esta finalidad tributaria, se han creado nuevos ámbitos o funciones destinadas a la correcta información territorial que apoye a cualquiera de las Administraciones Públicas, fedatarios, empresas y ciudadanos en general. Un ejemplo puede ser la gestión o el control de subvenciones nacionales o comunitarias dentro del ámbito de las Administraciones Públicas. A través de esta función, la actividad del Catastro toma cierto carácter de universalidad y ayuda a perfeccionar la riqueza territorial nacional, característica que lo diferencia del Registro de la Propiedad, cuya actividad o funcionalidad gira en un ámbito más individualizado y tiene como destino proteger los derechos inscritos en las fincas que pertenezcan a los titulares registrales.
El Catastro no constituye título de propiedad sobre una finca, pero si puede ser un complemento para aquel titular de mostrar que el dominio de esa finca le es de su propiedad. Cabe indicar, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de León, de fecha 27 de abril de 2000, en el que establece “sabido como es, como se ha dicho en reiteradas ocasiones por este Tribunal, que los datos del Catastro no sirven para justificar en exclusividad el dominio sobre una finca, ya que no constituyen título de propiedad, si no un principio de prueba que habrá de ser completadas con otros medios probatorios, pues el Catastro es una institución creada con fines contributivos”[5].
La información territorial del Catastro se representa mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral, y su finalidad, como dice CURIEL LORENTE “no es robustecer la garantía (…) en cuanto al derecho que se inscribe, (…) sino en incrementar las garantías en cuanto a la realidad e identidad de la finca”[6].
- La función del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es una institución jurídica destinada a fortalecer la seguridad jurídica inmobiliaria. Tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles[7], y comprende la transmisión, constitución, modificación y su extinción que formaran parte del historial jurídico de la finca.
El Registro de la Propiedad está creada para ejercer cierto efecto jurídico relativo a la defensa y presunción posesoria del dominio y demás derecho real de una finca frente a tercero a través del principio de legitimación, y en ofrecer publicidad a una determinada persona para garantizar su adquisición en aras a asegurar plenamente seguridad jurídica en el tráfico jurídico inmobiliario mediante el principio de fe pública registral. A diferencia de la funcionalidad del Catastro, el Registro de la Propiedad defiende intereses o derechos privados, y para que surtan los principios hipotecarios señalados es necesario la voluntariedad y rogación de la inscripción de quien presume ser dueño del derecho real[8].
El Registro se configura como aquella base que sirve para garantizar a una determinada persona la titularidad del dominio o cualquier otro derecho real inscrito en una finca, en toda su extensión conforme a su asiento de inscripción, con la finalidad de prevenir y anular futuros conflictos jurídicos, y hacer cognoscible a la generalidad la realidad material de la situaciones inmobiliarias proporcionando a quienes en ella confían la protección del ordenamiento jurídico[9]. Como ya indicó la exposición de motivos de ya derogada Ley 48/2002 de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, el Registro de la Propiedad es considerado como la “institución a la que el ordenamiento jurídico atribuye la esencial función, propia de todo Estado moderno, de garantizar la protección de los derechos inscritos y, con ello, del tráfico jurídico-inmobiliario, es el único registro que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles”.
A través de esta institución, el Estado afianza el derecho a la propiedad privada y la seguridad y agilidad del tráfico jurídico de los derechos reales inmobiliarios. Por dicha razón, el Registro de la Propiedad es considerado como aquella institución a quien se le ha encomendado la misión de dar publicidad oficial de las situaciones jurídicas de las fincas. Misma línea sigue DÍEZ-PICAZO, que afirma que “el Registro es un instrumento mediante el cual el Estado da a conocer o permite conocer la situación jurídica de los bienes inmuebles, tratando con ello de dar fijeza y seguridad al tráfico jurídico y de satisfacer los legítimos intereses generales que en ello existen”[10].
No obstante, el Registro de la Propiedad también emplea cierta funcionalidad de carácter administrativo o público, al conceder e informar cierta publicidad al interesado sobre situaciones jurídicas que se encuentran en las fincas, en actuaciones para el fomento del crédito territorial, además de colaborar con las demás Administraciones Públicas para el cumplimento de sus finalidades (investigación, eficacia de las resoluciones dictadas en los distintos procedimientos, información territorial, etc.)
[1] También, por ejemplo, puede hacerlo en cuanto a información relativa a la alteración de la descripción de parcelas, como por ejemplo en la constitución del régimen de una propiedad horizontal sobre un edificio.
[2] Artículo 1 Ley del Catastro Inmobiliario.
[3] Artículo 2 Ley del Catastro Inmobiliario.
[4] El catastro, cuya competencia corresponde al Estado en virtud del artículo 149.1.14.ª de la Constitución Española, viene definido en el artículo 1 de la Ley del Catastro Inmobiliario como un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales tal y como se definen en esta ley.
[5] Sentencia nº 283/2000 de la Audiencia Provincial de León. Poderjudicial.es. Civil. Sección 3ª. Nº de recurso 336/2000. FJ. 3º.
[6] CURIEL LORENTE, F.: Inmatriculación, reanudación del tracto sucesivo, inscripción de exceso de cabida. Colegio de Registradores de la Propiedad. Madrid. 2001. Pág. 118.
[7] Artículo 1.1 de la Ley Hipotecaria y artículo 605 del Código Civil. El contenido o la redacción de dichos artículos han sido debatidos y criticados, en el sentido de que solo se refiere a “inscripción o anotación”, cuando en realidad no solo son los únicos asientos registrales que se practican, también existen cancelaciones, notas marginales y asientos de presentación, y no solo en ese aspecto, sino también cuando señala “los actos y contratos relativos al dominio y demás derecho reales”, porque efectivamente, al Registro de la Propiedad acceden derechos y circunstancias que no son derechos reales en sí, y son inscribibles por mera declaración expresa de la Legislación, como por ejemplo sustituciones fideicomisarias, estatutos de la propiedad horizontal, o la capacidad civil de las personas.
[8] El artículo 32 de la ley Hipotecaria establece: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
[9] VELA SANCHEZ, A.J.: Adquisición de la Propiedad y Aplicación del Principio de Fe Pública Registral en las Ventas Judiciales Inmobiliarias. Ed. 1º. Aranzadi. Cizur Menor (Navarra). 2009. Pág. 94.
[10] DIEZ-PICAZO, L.: Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III. Ed. 5º. Aranzadi. Pamplona. 2008. Pág. 340.
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